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Immobilier: seuls les plex augmentent dans le Plateau

Immobilier
La hausse des valeurs est moindre que par le passé pour les condominiums du Plateau. (photo : Stéphane Desjardins)
La hausse des valeurs est moindre que par le passé pour les condominiums du Plateau. (photo : Stéphane Desjardins)

pamplemousse.space.monolith.agency a analysé le nouveau rôle d’évaluation foncière de Montréal, pour constater que les valeurs des propriétés dans le Plateau Mont-Royal augmentent moins vite que par le passé. Le phénomène d’embourgeoisement ralentit.

Dans l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal, la hausse moyenne de toutes les propriétés (résidentielles, commerciales, institutionnelles, terrains vacants) est de 7,2 %. Le Plateau se fait donc doubler par des quartiers comme Villeray, La Petite-Patrie, Rosemont, qui ont connu des hausses moyennes de valeur plus élevées. En 2014, la hausse avait été de 26 % sur le Plateau.

Par contre, toujours sur le plateau, cette hausse moyenne des valeurs est, cette fois, beaucoup moins élevée pour les condos : 2,6 %. Ce sont les unifamiliales pour lesquelles la valeur moyenne a le plus augmenté, à 9,9 %, suivies des plex (deux à cinq logements), à 5,7 %.

Nous avons aussi demandé à la firme JLR d’analyser les prix médians des propriétés vendues pour une période d’un an, se terminant en août 2016. Signalons que la variation des prix donne une idée générale de l’évolution du marché, mais n’indique pas la variation de la valeur d’une propriété unique.

JLR a enregistré 754 ventes de condominiums durant cette période, soit une variation nulle par rapport à la même période se terminant en 2014. Le prix médian s’établissait à 339 800 $, soit une baisse de 3 % par rapport à 2014.

Pour les plex (deux à cinq logements), la firme a recensé 216 ventes, soit 10 % de plus que 2014, pour un prix médian de 661 750 $, en baisse de 1 % par rapport à 2014.

En ce qui a trait aux unifamiliales, JLR a retenu 56 ventes, soit 15 % de moins que 2014, pour un prix médian de 677 000 $, en baisse de 1 % par rapport à 2014. Ces derniers chiffres sont à prendre avec des pincettes, car l’échantillon statistique est restreint.

Le nouveau rôle

À la mi-septembre, Montréal a publié son dernier rôle d’évaluation foncière, qui s’applique aux années 2017 à 2019. Ce document fixe la valeur des 508 125 propriétés sur l’île de Montréal, arrondissements et villes défusionnées comprises. Le rôle fixe la valeur réelle d’un immeuble (terrain et bâtisse) à partir de laquelle la ville calculera le compte de taxes. Pour fixer cette valeur, les évaluateurs ont tenu compte des conditions du marché immobilier au premier juillet 2015, dans le voisinage de l’immeuble en fonction des immeubles comparables. La ville tient comte d’autres facteurs, comme les revenus des immeubles locatifs, le coût de remplacement en cas de sinistre, la dépréciation, etc.

Ainsi, la valeur des 508 125 immeubles montréalais s’élevait à 326,8 milliards de dollars, soit 5,9 % de plus que pour le dernier rôle (2014). C’est une hausse beaucoup moins élevée qu’entre 2011 et 2014, alors que cette valeur avait grimpé de 19,5 %. Au début des années 2000, cette valeur moyenne avait grimpé de 22,7 % (2004) et de 38,6 % (2007). Le marché immobilier de Montréal ralentit, car la hausse actuelle est la plus faible en 15 ans dans le secteur résidentiel.

Par contre, même si la hausse moyenne des valeurs pour Montréal dans son ensemble est de 5,9 %, elle peut être plus ou moins élevée selon l’arrondissement ou le secteur où se situe votre logement. Certains propriétaires peuvent donc se retrouver avec une hausse moins élevée, égale ou plus élevée que 5,9 %.

Valeur moyenne

Le parc immobilier de la métropole compte 91 % d’immeubles résidentiels, dont 153 917 unifamiliales, 179 920 condos, 445 330 multiplex de 5 logements et moins, 1176 immeubles à bureaux, 240 centres commerciaux, 17 387 immeubles commerciaux diversifiés, 2934 immeubles institutionnels et 5809 immeubles industriels. Fait à noter, Montréal compte 16 350 terrains vacants sur l’île.

La valeur moyenne d’une unifamiliale, à Montréal, est de 510 100 $ (hausse de 5,3 %), celle d’un condo est de 324 200 $ (hausse de 3,5 %). Soulignons que Montréal compte 10 947 maisons évaluées à plus de un million (M) $, et la plus chère vaudrait 19,1 M$. Les propriétés les plus chères à Montréal (certaines en milliards [G] $) : l’Aéroport Montréal-Trudeau (2,27 G$), Centre universitaire de santé de McGill (CUSM : 1,35 G$) Centre hospitalier de l’Université de Montréal (CHUM : 908 M$), Place Ville-Marie (884 M$), Complexe Desjardins (761 M$), l’Université de Montréal, excluant Polytechnique et HEC (697 M$).

L’arrondissement du Plateau est le septième plus peuplé de Montréal. Il compte 104 045 habitants. Avec 25 538 immeubles, l’arrondissement ne compte que 5,95 % des propriétés inscrites au rôle montréalais. Dans le Plateau, on dénombre 1628 unifamiliales dont la valeur moyenne s’élève à 737 200 $. Le nombre de condos s’élève à 10 743 et la valeur moyenne est de 356 600 $. On recense 6665 plex de deux à cinq logements sur le Plateau.

À titre de comparaison, Outremont compte 1879 unifamiliales dont la valeur moyenne est de 1,4 M$, et 2473 condos (valeur moyenne de 484 800 $). Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles compte 19 601 maisons (valeur moyenne de 324 200 $) et 5160 condos (valeur moyenne de 185 400 $). Ville-Marie (qui englobe le centre-ville et le village gai) domine le marché de la copropriété, avec 19 162 condos (valeur moyenne) de 426 900 $, suivi du Plateau Mont-Royal.

Chez les villes défusionnées, sans surprise, la valeur moyenne des 3505 unifamiliales de Westmount se situe à 1,6 M$, celles de ses 934 condos est de 977 500 $. Suivent Hampstead et Mont-Royal pour les valeurs les plus élevées. L’Île-de-Dorval et Montréal-Est sont les villes où les valeurs moyennes sont les moins élevées.

On peut consulter ici le rôle triennal d’évaluation de Montréal. Il entre en vigueur le premier janvier prochain.

Plateau

Statistiques pour le Plateau Mont-Royal. Source : Ville de Montréal

MHM

Statistiques pour Mercier–Hochelaga-Maisonneuve. Source : Ville de Montréal

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